© Андрей Сидоренко.
С 31 января 1998г. вступил в действие Закон Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997г. ╪ 122-ФЗ (далее по тексту - "Закон"). В соответствии со ст.131 ГК РФ государственной регистрации подлежит возникновение, ограничение, переход и прекращение права собственности и других вещных прав (права хозяйственного ведения, права оперативного управления, права пожизненного наследуемого владения, права постоянного пользования, ипотеки (залога недвижимости), сервитуты, аренды, доверительного управления (траста)), в случаях предусмотренных ГК РФ и иными законами. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляется на всей территории Российской Федерации по месту нахождения регистрируемого имущества в пределах регистрационного округа, т.е. территории, в пределах которой действует учреждение юстиции, как правило, совпадающей с границами административно-территориального деления. На территории Московской области государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним занимается Московская областная регистрационная палата (МОРП), которая действует на основании "Положения о Московской областной регистрационной палате", утвержденного Постановлением Главы Администрации МО от 25 марта 1996г. ╪ 99-ПГ (в редакциях постановлений Губернатора МО от 11.04.96г. ╪ 67-ПГ и Правительства МО от 20.10.97г. ╪ 77/28), и ее органы в районах области. Порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрен Главой 3 Закона (ст. ст. 12 - 21) и нормативными актами, принимаемыми Московской областной регистрационной палатой. При заключении договора купли-продажи недвижимости (который не требует обязательного нотариального удостоверения) продавец и покупатель предоставляют в Регистрационную палату подлинники и копии следующих документов: Заявление подается на имя председателя Московской областной регистрационной палаты в произвольной форме, но обязательно письменно. Свидетельство о регистрации юридического лица (подлинник и копия) и Устав (подлинник и копия) предоставляются в регистрационную палату со всеми изменениями, зарегистрированными в установленном законом порядке. Подлинник и копия предоставляются вместе для идентификации копий (свидетельства и устава) Московской областной регистрационной палатой. Подлинники документов остаются у продавца и покупателя. В течение тридцати дней заявителю (покупателю) должно быть выдано свидетельство(-а) о государственной регистрации или отказано в ней. Отказ в государственной регистрации или уклонение от регистрации может быть обжалован заявителем в суд (общей юрисдикции или арбитражный) с учетом действующих правил о подведомственности. Суды общей юрисдикции при рассмотрении таких жалоб руководствуются Законом РФ "Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих права и свободы граждан" от 27 апреля 1993г. главой 241 ГПК РСФСР, арбитражные суды - нормами АПК РФ. Право собственности продавца на отчуждаемое имущество подтверждается либо планом приватизации, либо Договором купли-продажи, зарегистрированным в установленном законом порядке, либо на ином основании. В большинстве случаев, продаваемые предприятия не имеют оформленных в соответствии с требованиями Закона свидетельств, а основным провоустанавливающим документом является план приватизации, который должен быть одобрен Комитетом по управлению имуществом Московской области (ст.14 Закона РФ от 03 июля 1991г., ╪ 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (в ред. Федерального Закона от 21 июля 1997г., ╪ 58-ФЗ)). До введения в действие Закона право на землю оформлялось Постановлением (Решением) Главы Администрации соответствующего района (города) на основании которого районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству выдавалось свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В соответствие с ч.3 Указа Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993г. ╪ 1767 государственные акты и свидетельства о предоставлении земельных участков в собственность, выданные до вступления в силу настоящего Указа, являются действующими, а документы, подтверждающие права собственности на земельные участки или права пользования земельными участками, выданные после вступления в силу настоящего Указа органами исполнительной власти и местного самоуправления без регистрации в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, являются недействительными. Также недействительными являются свидетельства и иные правоустанавливающие документы на землю, выданные после вступления в действие Закона, районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству в порядке предусмотренном Указом Президента РФ от 11 декабря 1993г. ╪ 2130 "О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" (который должен быть приведен в соответствие с требованиями Закона). Согласно ч. 2 ст.131 ГК РФ некоторые виды недвижимого имущества подлежат, помимо государственной (обязательной), специальной регистрации и учету, которые не носят правоустанавливающего характера. В связи с этим, в настоящее время определен, например, "Порядок взаимодействия Московской областной регистрационной палаты, организаций бюро технической инвентаризации и комитета по земельным ресурсам и землеустройству при работе с заявлениями граждан и юридических лиц по оформлению и регистрации сделок с недвижимым имуществом", утвержденный Постановлением Правительства МО от 20 октября 1997г. ╪ 74/28. Органы бюро технической инвентаризации и районные (городские) комитеты по земельным ресурсам и землеустройству готовят и оформляют необходимые документы на объект недвижимости и земельный участок занятый им, а также ведут их учет и регистрацию. По правилам ст.522 ГК РФ земельный участок, расположенный под продаваемым объектом недвижимости и необходимый для его функционального использования передается покупателю на том же праве, на котором он принадлежал продавцу, если иное не оговорено в договоре купли-продажи. В любом случае все изменения собственника земельного участка, а также его границ и площади регистрируются в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Кроме того, на данный момент не ясно кто будет выдавать свидетельства о правах на земельные участки, которые за исключениями предусмотренными в законодательстве, также могут являться объектами купли-продажи. В настоящее время между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Московской области и Московской областной регистрационной палатой идут согласительные процедуры по данному вопросу, а свидетельства о правах на земельные участки выдает Мособлкомзем и его органы на местах. Решение о назначении руководителя (Генерального директора, Директора и т.д.) и продаже/покупке площадей принимает орган юридического лица, уполномоченный на это Уставом юридического лица (п.8 ст.48 - Общее собрание акционеров, п.10 ст.65 - Совет директоров (наблюдательный совет) Федерального закона "Об акционерных обществах" от 26 декабря 1995г. ╪ 208-ФЗ). Для подтверждения того, что сделка является или не является крупной, требуются балансоактивы продавца, стоимость объекта по бухгалтерским документам и соотношение % к активам. Крупной является сделка отчуждения недвижимого имущества, стоимость которого превышает 25 процентов стоимости балансоактивов продавца. Решение о совершении крупной сделки отчуждения недвижимого имущества, стоимость которого составляет от 25 до 50 процентов балансовой стоимости активов, принимается Советом директоров (наблюдательным советом) общество единогласно. В случае, если единогласие Совета директоров (наблюдательного совета) общества по вопросу о совершении крупной сделки не достигнуто, по решению Совета директоров (наблюдательного совета) общества вопрос о совершении крупной сделки может быть вынесен на обсуждение Общего собрания акционеров. Решение о совершении сделки отчуждения недвижимого имущества, стоимость которого превышает 50 процентов балансовой стоимости активов общества, принимается Общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций, присутствующих на собрании (ст. ст. 78 - 79 ФЗ "Об акционерных обществах"). Договор купли-продажи недвижимого имущества составляется в письменной форме путем составления одного документа, с обязательным соблюдением существенных условий договора: предмета и цены продаваемого недвижимого имущества (ст. ст. 550, 554, 555 ГК РФ). В настоящее время Гражданский Кодекс РФ не предусматривает обязательную нотариальную форму для данного вида договоров, но она может быть предусмотрена по соглашению сторон (п. 2 ч. 2 ст.163 ГК РФ). Одним из существенных условий договора купли-продажи недвижимости является наличие в его предмете данных, позволяющих четко определить продаваемое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке или в составе другого имущества. Такие данные содержатся в техническом паспорте на здание, сооружение, выдаваемом БТИ (бюро технической инвентаризации) по месту нахождения продаваемого недвижимого имущества. Тех. паспорт БТИ должен содержать следующие обязательные реквизиты: инвентарный номер, дату составления, печать БТИ и подпись должностного лица ответственного за составление и выдачу тех паспорта, а также план и экспликации продаваемых помещений. Название продаваемого имущества, указываемое в тех. паспорте должно быть идентично тому, которое содержится в правоустанавливающих документах на такое имущество (плане приватизации, договоре купли-продажи и т.п.). Оформление тех. паспорта осуществляется органами технической инвентаризации на основании Инструкции "О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР", утвержденной Приказом Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 21 февраля 1968г. ╪ 8310. На землю оформляется план (чертеж) земельного участка, с указанием его площади и с присвоенным ему кадастровым номером (в случае если отсутствую или не закончены работы по кадастровому учету земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены границы, не определено местоположение объектов недвижимости и коммуникаций на участке) государственная регистрация проводится на основании данных имеющихся на момент регистрации в городском (районном) комитете по земельным ресурсам и землеустройству, а до присвоения земельному участку кадастрового номера используется условный номер, который позволяет однозначно идентифицировать указанный земельный участок) (ст.18 Закона). Кроме того, отсутствие или незавершенность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него (ст.20 Закона). План (чертеж) должен быть заверен печатью городского (районного) комитета по земельным ресурсам и землеустройству и подписью его председателя. Цена отчуждаемого имущества, как правило, устанавливается не ниже его экспертной оценки. Экспертная оценка производится оценщиком БТИ, либо независимым оценщиком, имеющими лицензию на производство оценочной деятельности и сертификат или иной документ о получении соответствующего образования. По результатам такой оценки составляется экспертное заключение. Деятельность по оценке регулируется Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998г. ╪ 135-ФЗ11. В стоимость продаваемого недвижимого имущества входит стоимость земельного участка под ним и необходимого для его использования, а также прав на него. Иные условия формирования цены продаваемого имущества могут быть установлены в договоре купли-продажи или законах об отдельных видах недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ). Подпись главного бухгалтера является обязательной в Акте приемки-передачи объекта, указанного в предмете договора купли-продажи, поскольку главный бухгалтер обеспечивает соответствие осуществляемых хозяйственных операций законодательству РФ, осуществляет контроль за движением имущества и выполнением обязательств (п.3 ст.7 Федерального Закона "О бухгалтерском учете в Российской Федерации" от 21 ноября 1996г. ╪ 1129-ФЗ). В соответствие с Законом Московской области "О плате за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" от 23 ноября 1998г. ╪ 52/98-03, принятым Решением Московской областной Думы от 21 ноября 1998г. ╪ 9/3113, для регистрации установлены следующие сроки и размеры регистрационного сбора, которые устанавливаются в кратном отношении к МРОТ (минимальному размеру оплаты труда): 1) регистрация прав на недвижимое имущество и выдача свидетельства о государственной регистрации: в течение 30 дней - 1 и 8 МРОТ за одно свидетельство, в течении 15 дней - 2 и 16 и в течение 7 дней - 3 и 24 МРОТ за одно свидетельство для физических и юридических лиц соответственно; 2) регистрация прав на предприятие как имущественный комплекс: 100 МРОТ для физических и юридических лиц соответственно; 3) регистрация сделки с недвижимым имуществом с совершением специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки: в течение 30 дней - 1/2 и 8 МРОТ, в течение 15 дней - 1 и 16 МРОТ и в течении 7 дней - 2 и 24 МРОТ для физических и юридических лиц соответственно. В случае если одновременно с государственной регистрацией сделки с недвижимым имуществом осуществляется государственная регистрация права, возникшего на основании этой сделки, общий размер платы за регистрацию права на недвижимое имущество и сделки с ним не должен превышать максимального размера установленного Постановлением Правительством РФ "Об установлении максимального размера платы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах" от 26 февраля 1998г. ╪ 24 814, в соответствии с которым максимальные размеры платы составляют: 1. За государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним: 3 и 50 МРОТ для физических и юридических лиц соответственно. 2. За государственную регистрацию прав на предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним: 200 МРОТ для физических и юридических лиц соответственно. После подачи документов происходит их проверка в Московской областной регистрационной палате, после чего заявителю либо отказывается в регистрации либо делается запись в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и заявителю (покупателю) выдае(-ю)тся свидетельство(-а) о праве собственности установленного образца. На обоих экземплярах (продавца и покупателя) договоров купли-продажи и актов приемки-передачи ставится штамп "зарегистрировано право" с датой, перечнем номеров и серий выданных свидетельств и подписью регистратора. С этого момента право собственности на проданное по договору купли-продажи недвижимое имущество переходит к покупателю. В этой связи возникает ряд вопросов связанных с моментом перехода права собственности по договору и моментом регистрации самого договора. Так, с одной стороны, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества момент заключения договора не совпадает с моментом перехода права собственности нее. В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ право собственности у покупателя недвижимости возникает с момента государственной регистрации перехода этого права. Отсюда следует, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель, получив во владение и пользование объект договора не вправе распоряжаться им в отношениях с третьими лицами, одновременно с этим продавец теряет право распоряжения этим имуществом. В таком случае, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным, в момент подписания сторонами договора как единого документа (п.2 ст. 434 ГК РФ), а не с момента регистрации перехода права собственности, что указано также в Информационном письме Президиума высшего Арбитражного суда РФ от 13 ноября 1997г. ╪ 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости"15. С другой стороны по смыслу ряда норм Гражданского Кодекса РФ (ст.131, п.1 ст.164) и ст.4 Закона следует, что государственной регистрации подлежат все сделки, имеющие своим предметом недвижимое имущество, а следовательно, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным после его государственной регистрации (п.3 ст. 433 ГК РФ). Данное положение в большей степени соответствует существу гражданских правоотношений и смыслу Закона. По общему правилу обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами акта приемки-передачи или другого документа, если иное не предусмотрено законом или договором. Поскольку право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю после его государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ) и с ним связан ряд важных правовых последствий, например, переход риска случайной гибели имущества к покупателю с момента исполнения продавцом обязанности по передачи имущества, поэтому в договоре купли-продажи недвижимости необходимо предусмотреть, что обязательство передать имущество покупателю считается исполненным с момента государственной регистрации перехода права собственности в Московской областной регистрационной палате (ст. ст. 459, 556 ГК РФ). Данное положение позволит избежать различных правовых коллизий, неизбежно возникающих на практике и связанных с тем, что заключение договора купли-продажи не совпадает по времени с переходом права собственности на отчуждаемое по нему недвижимое имущество к покупателю. Сидоренко А.Ю., юрист ООО АН "Кутузовский проспект".