Недешевое удовольствие

            В январе этого года снижение курса доллара и выжидательная позиция владельцев ТЦ спровоцировали рост арендных ставок на лучшие торговые коридоры. В результате, средняя максимальная арендная ставка по двенадцати лучшим торговым коридорам по сравнению с прошлыми месяцами выросла на 22% .

Общая площадь всех главных торговых коридоров по Москве составляет около 360 000 кв.м, хотя только 6-7 процентов - свободны. На этих улицах зафиксированы самые высокие ставки по аренде и купле-продаже помещений.

Street retail - один из самых популярных на Западе видов торговли, который приобретает все большую популярность в России. Речь идет об открытии магазинов на первых этажах жилых и офисных зданий. 

Существует несколько улиц, на которых сосредоточена торговля формата street retail:
Основные торговые коридоры:
1. Тверская
2. 1-я Тверская - Ямская
3. Новый Арбат
4. Кузнецкий Мост
5. Кутузовский Проспект
6. Ленинский проспект
7. Проспект Мира
8. Садовое кольцо

9. Красная Пресня
10. Столешников пер.

11. Камергерский пер.

К вторичным можно отнести:

1. Мясницкая
2. Никольская
3. Петровка
4. Пятницкая

Ставки аренды и купли-продажи напрямую зависят от расположения объекта недвижимости. Так самые высокие ставки зафиксированы на Тверской улице. Максимальная ставка аренды достигла 5000 долл. Кв.м/год, продажи - 30 000 долл. Кв.м. По остальным коридорам ставки колеблются от 1200-2500 долл. Кв.м/год, для помещений до 400 кв.м, средняя ставка продажи от 2500 до 15000 долл. Кв.м. Эти данные, конечно же, обобщены и каждое помещение оценивается индивидуально.

В вопросе оценки играет роль множество факторов: удаленность от метро, этажность, наличие витрин, состояние помещения и т.д. При этом стоит отметить, что сделки по купле-продаже торговых помещений на главных и вторичных торговых коридорах совершаются не так часто и риэлтеры зачастую не афишируют суммы сделок. А суммы действительно высоки, и это объясняется острым дефицитом свободных помещений, уровень которых, как уже говорилось выше, составляет около 6-7 процентов.
 

В январе 2005 года уровень средней арендной ставки по всем  основным торговым коридорам составил 1500 долл. кв.м/год. Ставки по улицам выглядят следующим образом:

Интерес к сегменту street retail со стороны игроков рынка недвижимости большой. Специалисты выделяют 4 больших группы основных арендаторов:

 
- операторы розничной торговли
- общепит (кафе, рестораны)
- развлекательный сегмент рынка (игровые автоматы, казино)
- банки

При этом договора аренды обычно заключаются на достаточно длительный срок: 3-5 лет и дольше. Краткосрочная аренда помещений в торговых коридорах характерна для тех компаний, которые выводят на рынок новый бренд, и хотят сделать его узнаваемым. Впоследствии такие арендаторы в основном размещают магазины в торговых центрах.

Прогнозы относительно развития сегмента street retail в Москве различны, даже полярны. Так,  одни специалисты отмечают, что у торговых коридоров есть все шансы стать одним из наиболее интересных и перспективных направлений для всех участников рынка. Другие считают, что в ближайшем будущем привлекательными станут основные транспортные магистрали, соединяющие центр города и спальные района, например, Варшавское шоссе, Шоссе Энтузиастов.  По  мнению третьих, рынок street retail сформирован, вряд ли можно ожидать появления в столице новых торговых коридоров.

Но не надо забывать о  ближнем Подмосковье. Так в районе Рублево-Успенского шоссе компания Mercury, лидер на рынке товаров класса <люкс>, при строительстве собственных торговых площадей взяла за основу принцип торговой улицы. Интересен проект торговой улицы <Променад> в подмосковных Мытищах, где концепцией застройки современного жилого микрорайона предусмотрено формирование именно торговой улицы.

Все больше людей стремятся попробовать свои силы в малом торговом бизнесе. Накапливают деньги, разрабатывают стратегию, выходят на рынок. Только из огромного множества начинающих торговцев выживают единицы. Нередко причиной краха служит просчет в выборе помещения для своего магазина. Неудачное расположение торговой точки или непомерно высокая стоимость аренды решают судьбу неокрепшего бизнеса в считанные недели. А определить, будет ли помещение <по росту>, сможет далеко не каждый торговец. Сказывается нехватка знаний и опыта.

Итак, Вы решили открыть магазин:

Если это будет новый бренд, то Вы заранее должны быть готовы к тем арендным ставкам, которые приводились уже ранее в п. <недешевое удовольствие>. Далее, если Вы морально и материально подготовились к таким ставкам::::::..

Оговорюсь заранее, что ставки, приведенные в п. <недешевое удовольствие>, брались из расчета помещений, отвечающих требованиям <средне-статистического> класса, т.е.: 1 линия домов, удаленность от метро: в районе 10 минут пешком, требующего косметического ремонта, 1 этаж жилого дома (что совершенно не подходит для организации общепита), а иногда плюс подвал, у которого арендная площадь составляет гораздо больше квадратных метров, нежели у первого этажа (но за него денег хотят также как и за 1-й этаж),  отсутствие парковки (хотя в ЦАО г. Москвы с парковкой дела обстоят всегда плохо). И это далеко не единственные минусы.

Исходя из этого, если Вы решили снять помещение в ЦАО: не требующее ремонта, с витринными окнами и т.д., то Вам стоит подготовиться к тому, чтобы <отстегнуть> за аренду суммы приведенные ниже, а именно:

* -  Данные приведены из реального опыта.

В спальных районах, естественно, дела обстоят не так печально и не так дорого.

Рассмотрим варианты аренды или покупки помещений под различные виды деятельности:

1)    Товары народного потребления

Д         опустим ситуацию: Вы хотите снять или купить помещение под магазин ТНП (товары народного потребления) в спальном районе.

Ваши требования таковы: близость к метро (т.е. проходное место), наличие больших окон, отдельный вход (а еще лучше два), не требующее капитального ремонта, наличие всех коммуникаций (вода, канализация), телефония и т.д.

Первым делом встает жестко вопрос <Location>:

Следовательно:

А) если это аренда 1 этажа в жилом или административном здании, то будьте готовы выложить от 450 до 1200 долл. Кв.м/год

Б) Если это покупка, то готовьтесь к минимуму в размере 1700 долл. Кв.м, (например в районе Очаково Матвеевское, в стоящемся жилом комплексе цена - 1650 долларов кв.м, учитывая, то что жилой комплекс еще не заселен на 100 процентов. Ну а если Вы рассчитываете на помещение в БЦ или в административном здании, то цена будет совершенно другая)

Б2) Если это покупка отдельно стоящего здания (ОСЗ), убедительная просьба не забыть, что Вам придется платить не только за помещение, но и за земельный участок + пролонгация аренды земли.

2)    Игровые автоматы, слот-клубы и т.д.

Что касается аренды помещения под игровые автоматы, казино, слот-клубы, то это совершенно отдельная тема:

-во-первых Вам понадобится помещение расположенное либо в непосредственной близости к метро, либо в оживленном жилом массиве, в любом случае это должно быть помещение с большим пешеходным трафиком;

- во-вторых количество киловатт, учитывая, что не каждое помещение способно предоставить надлежащие 17 кВа:и придется их докупать:::: 

- в-третьих: учитывая ППМ о запрещении располагать игровые клубы на первых этажах в жилых домах  что сразу образует резкий дефицит площадей

-  в-четвертых получение лицензии;

Если учесть все вышеперечисленное, то получается, что арендная ставка повышается еще на несколько десятков условных единиц.

3)    Продукты общественного питания

Для данного сегмента рынка совершенно не обязательное условие нахождение в непосредственной близости к метро. Как раз  гораздо более успешно данный вид бизнеса <процветает> в жилых массивах, причем магазины могут находиться буквально дверь в дверь - у каждого будет своя клиентура.

Но и тут есть свои минусы (в плане подбора помещения)

Первым делом встает вопрос этажности. Т.к. до недавнего времени продуктовые магазины разрешалось располагать в подвалах и цоколях зданий (административных или жилых), в связи с чем аренда резко понижалась. Сейчас этого делать категорически запрещено .

4)    Общепит

После внеочередного ППМ рестораторам пришлось совсем туго. Если раньше можно было открыть ресторан практически, где угодно, то сейчас извольте: это должно быть либо ОСЗ, либо административное здание, либо ТЦ (где все места забронированы еще на стадии строительства). Соответственно спрос дикий, а предложений мало. Но если и есть такие предложения, то будьте готовы, к тому, чтобы выложить <кругленькую> сумму, плюс к цене обычного помещения в том же месте будет составлять от 30 до 50 процентов. В качестве примера  - помещение на Арбате, ставка внутри бизнес-центра от 1200 до 1350 кв.м. /год, помещение в этом же здании, но с выходом на первую линию и отдельным входом - 2000 кв.м./год

5)    Салоны красоты, стоматологии

     Здесь можно столкнуться с такими проблемами как:

-СЭС, если данная организация не дает <добро>, то можно забыть, также обязательные требования к помещению: Эл-во от 30 кВа.

Спрос на подобные помещения очень велик, но реальных предложений по ним только 5-8%

В случае, если арендатор, все таки занимает предложенное помещение и (делает все лицензии), соответственно делает в нем ремонт, то у арендодателя, возникает еще одна проблема:

Проблема: Ему будет очень проблематично сдать свое помещение другим, т.к. арендатор сделал в помещении ремонт под себя (по нормам СЭС)

Исходя из этого, получается, что дабы арендодателю не вкладывать материальных средств в восстановление помещения после съезда арендатора, необходимо подписание договора как на  помещение свободного назначения (что-бы потом не заниматься сменой профиля).

Если Вы  не в состоянии найти сами помещение, если сомневаетесь в чистоте сделки и не можете провести должную проверку документов, то наши специалисты помогут Вам.

Управление недвижимостью

Плюсы Управляющей компании (далее УК)

Стоит отметить, что профессиональная УК берет на  себя такие заботы, как:

• Участие в приемке здания в эксплуатацию от строительного генерального подрядчика
• Ежедневное обслуживание всех электрических и механических систем здания, включая тепловой пункт, электрощитовую, распределительные щиты, системы вентиляции и кондиционирования
• Организация пропускного режима
• Проведение профилактических и регламентных работ
• Ежедневный учет и анализ расхода электроэнергии, тепловой энергии и холодной воды, ежемесячное предоставление данных в отделы учета Мосэнерго и Мосводоканала
• Ежедневные осмотры инженерами всех помещений здания с целью проверки работы систем отопления, водоснабжения, энергоснабжения, аварийного освещения, средств пожаротушения и т. д.
• Эксплуатация лифтов
• Закупка запасных частей, деталей и расходных материалов
• Заключение договоров на субподрядные услуги на основе тендера, контроль за исполнением обязательств субподрядчиками
• Подготовка отчетов о техническом состоянии здания и инженерных систем по результатам весеннего и осеннего осмотра
• Контроль за проведением строительных и отделочных работ
• Содержание парковки и гаража
• Уборка помещений и уход за прилегающей территорией
• Вывоз снега и мусора
• Дезинсекция и дератизация
• Текущий ремонт мест общего пользования и т. д.
• tenand mix

   Это главные заботы УК, но далеко не все. Если начать перечислять все основные функции УК, то не хватит и трех страниц.

Самая главная функция УК <на выходе> это - финансовая, а она подразумевает под собой следующее:

Сущность финансовой функции УК - повышение прибыли от работы вверенного предприятия, сокращение расходов и всякого рода издержек. По идее, собственник вообще может не интересоваться, каким образом получается итоговая сумма чистой прибыли, главное, чтобы она соответствовала его ожиданиям. Ну и, конечно, чтобы при этом не страдала репутация его предприятия.

Конечно, это не дешево стоит, но в конечном результате Вы получаете объект, отвечающий всем стандартам международной и общероссийской практики.

Прежде чем привлекать профессиональную УК Вы должны определиться на какой стадии она должна <подключиться>. Здесь существует два варианта:

А) Компания, которую Вы будете привлекать на <нулевом уровне>, т.е. поиск земельного участка, разработка концепции,  управление обслуживанием и эксплуатацией объекта, куда входят: обеспечение работы инженерных и технических систем, внешний и внутренний клининг, благоустойство прилегающей территории, организация диспетчерской и охранной служб, работа парковки и т.д., и (вне зависимости будет ли это БЦ, ТЦ. ТРЦ, ТК и т.д.); Обращаться к УК стоит на стадии проекта !

Б) Привлечение компании исключительно для tenand mix , В данном случае обратиться к УК Вы можете на любом этапе.  УК берт на себя всю ответственность, связанную с вопросами работы с арендаторами, а именно привлечение новых (брендовых) арендаторов, продление договоров аренды и т.д.

Пользуясь услугами УК Вы избавляете себя от <головной боли>

С уважением, Борисова Анна 8-903-787-76-75. Кузьменко Геннадий 518-51-03.

Спасибо за посещение сайта, с удовольствием отвечу на Ваши вопросы по телефону 518-51-03. gennadii70@mail.ru

С уважением, Кузьменко Геннадий.

Cчетчики установлены 26.08.05г.: