Рынок пятиэтажного жилого фонда
г. Москвы.
А.Г. Махрова, А.В. Данилов
(Географический факультет
МГУ им. М.В. Ломоносова)
Московский рынок жилья
является наиболее развитым среди рынков жилья городов России, чему способствуют
особые условия столицы - наиболее развитого и "продвинутого" центра рыночных
реформ страны c более высоким уровнем жизни и покупательной способностью населения.
Ценовые характеристики московского рынка жилья гораздо выше средних по стране
и близки к уровню столиц высокоразвитых стран мира: средняя цена квадратного
метра в Москве превышает 1000 долларов. Рынок жилья в Москве является наименее
монополизированным среди других рынков недвижимости города и на нем наблюдается
формирование истинно рыночных механизмов. Рынок пятиэтажного жилого фонда Москвы
представляет особый интерес По сравнению с другими сегментами рынка жилья он
является наиболее разнообразным: в нем представлены дома самых различных категорий
- от "хрущевок" до элитных. Другая его отличительная черта, обусловливающая
актуальность его самостоятельного анализа, - это то, что его отличает особая
ценовая ситуация. В целом он наиболее дешевый в сравнении с другими категориями
жилья. Одновременно его разнообразие приводит к наиболее значительному разбросу
в ценовых характеристиках. В третьих, относительно его части проводятся особые
правительственные программы, что оказывает свое влияние на современную и перспективную
ситуации на рынке пятиэтажного жилья. В целом, цены в 5-ти этажном жилом фонде
на 15-20% ниже, чем в среднем по всем типам домов, при этом разброс цен на квартиры
в 5-ти этажных домах составляет от 174 до 4500 долларов за 1 м2. Разброс в ценах
1 м2 по административным районам в 5-ти этажных кирпичных домах составляет 365
долларов или 38% от средней цены, в 5-ти этажных панельных домах он минимальный
среди домов всех типов и составляет 185 долларов или 22% от средней цены. Последнее
объясняется малым различием уровня комфортности квартир в панельных 5-ти этажных
домах различных конструкций. Как и можно предположить, основным фактором, определяющим
распределение цен в масштабе всего города, является транспортное взаиморасположение
района и центра города. Средняя цена 1 м2 общей площади по муниципальным районам
уменьшается от 1 100 и более долларов в центральных районах города до 800 и
менее долларов в окраинных районах. Четко прослеживаются и различия в ценах
между периферийными районами запада и юго-запада и прочими окраинными районами
столицы. Дифференциация цен внутри муниципального района на однотипное жилье
определяются транспортной доступностью от локального транспортного центра (чаще
всего станции метро) до места и направлениями и объемами потоков населения по
муниципальному району. Наиболее дорогие квартиры, как правило, находятся на
расстоянии 300-500 м от станции метро. Особое влияние на стоимость квартиры
имеет ее микроположение. Оно включает не только характеристики качества городской
среды, ее аттрактивность и престижность, но и индивидуальные качества дома и
квартиры. Микрогеографический анализ дифференциации цен на жилье имеет особенную
актуальность в связи с началом реализации Московской программы ипотечного кредитования
жилья. Анализ послекризисной ценовой ситуации показал, что с августа по декабрь
1998 г. падение цен на квартиры 5-ти этажного жилого фонда было ниже средних
темпов падения цен на жилье и составило не более 5%. В наступившем году понижающая
ценовая тенденция прошлого года получила свое дальнейшее развитие Больше всего
цены упали на наименее дорогие квартиры с низкими потребительскими характеристиками,
а также на квартиры, расположенные в наименее престижных районах юга и востока
Москвы. На перспективу можно ожидать дальнейшее падение цен на пятиэтажное жилье.
Его величина в 5-ти этажных домах разных типов будет неодинаковой. В домах с
высоким уровнем комфортности (прежде всего в кирпичных) падение, вероятно, не
превысит 30% от современной стоимости. В домах с низким уровнем комфортности
(в панельных и блочных) цены могут упасть до прогнозируемых цен первичного рынка
(по сравнению с докризисной ситуацией "долларовая" цена последнего может упасть
к концу 1999г. на 50% при росте рублевой цены). Реализация программ Правительства
Москвы по реконструкции пятиэтажного жилья первого периода массового индустриального
домостроения также приведет к существенному изменению рынка жилья 5-ти этажного
жилого фонда: выбытие из фонда малокомфортного жилья приведет к относительному
увеличению средних цен на квартиры в 5-ти этажных домах.
Статьи других авторов